政协委员关于用法治思维推进城中村改造的建议

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城中村改造工作是一个非常复杂的系统工程，其中不仅涉及巨大的利益关系，而且大规模的改造过程会对社会的稳定与和谐产生重大影响。2017年是我区城中村改造的重点之年，作为一名执业律师从法律的角度对目前改造时出现的两个法律问题及律师可操作的实务提出自己的一点粗浅解决，以作抛砖引玉之用，和大家进行分享，希望对城中村改造有所帮助。

一、城中村改造法律缺位的问题。


城中村改造被简单定位为拆迁、安置，而城中村改造目前又没有现行法律法规作出规定，立法几乎空白，其改造涉及的法律问题，只能由政府部门参照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物权法》和相应出台的政府规章和政策作指引。而上述法律法规又绝大部分系城市建设、开发、物业管理等规范，适用于城中村改造难免缺乏法律法规应具备的针对性、适用性和权威性。目前解决该问题的办法是：因《立法法》修改后，xx市人大具有了地方法规的立法权、xx市人民政府具有了地方规章的制定权。为此呼吁我区向市人大、市政府建议启动相关城中村改造的立法工作，尽快使有关部门出台城中村改造的地方法律或地方规章，让城中村改造有法可依。


二、政府与城中村集体组织或开发商签订拆迁改造协议的问题。


在我接触到了几份我区的城中村改造协议，基本上是区城改办、街道办事处、集体经济组织及开发商四方签订拆迁改造协议或者意向性协议，该协议就城中村改造的范围、改造原则、费用支付、双方的权利义务、违约责任、特别约定等事项进行了约定。这些协议的名称虽然为“框架协议”或者“意向性协议”，但是我们注意到：在框架合同中，将村集体经济组织与开发商之间的关系界定为“合作关系”。而从我国的现行法律规定来看：合作关系最核心的宗旨是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但实际上我们的框架合同中村集体只是土地来源的提供方，不参与改造项目的经营，也不承担项目经营中出现的风险，只享受改造后的成果。显然这不是纯粹意义上的合作关系。合同名称与实际内容不一致在合同履行中经常会产生纷争，容易被不当利用。为了有序推进城中村改造项目，建议我区：首先对城中村改造项目的合同协议组织相关专家审查，对城中村的相关合同协议审查并准确定性，以便明确各方权责。


三、城中村改造需要律师提供专业的法律服务。


城中村改造能否成功，改造单位的经济利益和社会公共利益能否同时实现，关键取决于两个环节，一是拆迁成本能否合理控制，拆迁安置工作能否顺利进行；二是项目建设的法律风险能否得到有效控制；而这两个环节中可以说每一个细节都涉及到法律问题，因此，律师全程介入城中村改造项目是非常必要的。目前城中村改造中律师可提供以下的法律服务：


（一）帮助政府的城中村改造决策进行合法合规性审查并出具可行意见。


（二）对城中村项目进行前期尽职调查，提供法律咨询意见；


（三）对补偿安置办法进行审查并出具法律意见，参与起草、审查拆迁补偿安置协议，协助处理拆迁补偿纠纷；


（四）出具合作建设方案和风险控制的法律咨询意见，对合作方进行资信调查，参与合作建设谈判，起草、审查合作建设合同；


（五）就项目土地使用权性质的转换以及转换程序事宜提供法律咨询意见；


（六）帮助合作主体选择可行的合作模式，提供从合作模式的设立、运营等全过程提供专项法律服务；


（七）对项目改造所涉城管、环保、公安、民政等行政许可事宜，提供法律咨询意见，参与办理相关手续。


（八）就项目建设规划、施工许可等提供法律咨询意见；


（九）对项目开发融资提供法律意见，起草、审查融资协议、参与商业谈判和签约，协助处理融资过程中的争议；


（十）代为处理改造过程中出现的纠纷，代为参加诉讼、仲裁、执行等活动。


如果用法治的思维和方法解决城中村改造过程中出现的问题和纠纷。我相信一定能够更好的解决城市化过程中矛盾最集中、最激烈的问题，起到定纷止争的作用，从而推动城市化的发展，为努力建设“品质之城、幸福之区”添砖加瓦。