2016年版房屋租赁纠纷二审代理词

代 理 词　　

　　

　 　

尊敬的合议庭成员：  　

　

我作为上诉人傅禄荣、傅宇、刘友全、李科元、刘新珍、傅徐璐和徐萍的代理人，根据2016年10月24日法庭询问情况，发表如下代理意见，请合议庭慎重对待并合理采纳。　　

一、本案的基本事实

1993年3月，傅禄荣等人集资成立了开县清江食品有限公司，同年4月傅禄荣等8人分别以个人名义取得了建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程选址意见书以及建设用地许可证。上列证书均载明用地位置为开县丰乐镇迎仙村6社，用地项目为经商办企业，用地面积为每人136平方米。　　

2011年10月20日，上诉人傅禄荣代表房屋所有权人与被上诉人签订厂房租赁合同，上诉人同意将自己位于丰乐镇迎仙村6社的厂房，部分出租给被上诉人，被上诉人用租赁来的厂房开办养鸡场。厂房租赁合同约定：乙方(被上诉人)如要对厂房进行整改或装修，须经甲方（上诉人）同意后方可施工，其费用全由乙方(被上诉人)负责，乙方(被上诉人)离开时只能搬走设备，不得损坏房屋及设施。厂房租赁合同约定租期为2011年12月1日至2016年11月30日。年租金23000元。每年11月1日支付下年度租金。截至上诉人起诉之日，被上诉人已拖欠上诉人两个年度租金共计46000元。   　　

因开县汉丰湖周边的畜禽规模养殖对汉丰湖的生态保护造成影响，开县政府决定对汉丰湖核心保护区和控制保护区的畜禽规模养殖场予以拆除（关闭）。  　　

2014年5月2日，被上诉人与开县丰东街道办事处（以下简称第三方）签订了《开县2014年畜禽规模养殖场拆除（关闭）补偿协议》（以下简称《补偿协议》），该《补偿协议》第二条第二款规定：“若乙方（指本案被上诉人）养殖场建设占地系租赁而建的，乙方（指本案被上诉人）应当自行负责处理好与租赁方的利益纷争，不得影响养殖场的按期拆除。”被上诉人违背与第三方的约定，故意损害租赁方的合法利益。　

　

本案中，被上诉人在经上诉人同意后对厂房进行了整改或装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”根据该《司法解释》的上述规定和厂房租赁合同的约定，本案经过整改的租赁房屋的所有权，应归上诉人所有。　　

2014年5月27日，被上诉人与上诉人签订《提前中止租赁合同协议》。其中约定：乙方(被上诉人)向甲方（上诉人）移交厂房后租赁合同自动失效。被上诉人违背《提前中止租赁合同协议》，截至上诉人上诉之日，尚未向上诉人移交厂房。因而，厂房租赁合同现在处于有效状态。　　

二、对一审判决的解读 　　

原审法院认为，上诉人房屋实际建设与否，建设规模、建筑面积与结构等均没有证据证明；上诉人提交的证据未能证明被上诉人拆除的房屋属上诉人之目的；上诉人将被上诉人搭建鸡场行为认定为是对上诉人房屋的装饰装修没有证据支持。等等。　　

原审法院的上述评判，是违背事实和法律的评判，是背离本案案由的评判，是背离本案争议焦点的评判。　　

（一）本案的基本法律事实为房屋租赁关系。　　

被上诉人作为承租人，妥善保管租赁物、按期返还租赁物是法律规定的义务。未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。　　

（二）本案拆除的房屋的全部所有权属于上诉人，这个事实属于免于证明的事实。　　

《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”上诉人系本案建设用地使用权人，其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于上诉人，这是据法律规定推定的事实，属于免于证明的事实。　　

（三）原审法院认为，被上诉人搭建鸡场行为不是对上诉人房屋的装饰装修。是与不是，无须讨论。因厂房租赁合同约定：乙方(被上诉人)如要对厂房进行整改或装修，须经甲方（上诉人）同意后方可施工，其费用全由乙方(被上诉人)负责，乙方(被上诉人)离开时只能搬走设备，不得损坏房屋及设施。因而，经整改或装修之后的房屋属于上诉人所有。　　

综上所述，为了维护上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，请求合议庭支持上诉人的上诉请求。　　

　 　

     上诉人代理人（XX唐颂律师事务所律师）：　　

                           2016年10月25日