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标题: 关于DD市WW区统筹推进农村土地制度改革试点工作情况的介绍 [打印本页]

作者: 公文学堂 时间: 2019-7-26 21:57
标题: 关于DD市WW区统筹推进农村土地制度改革试点工作情况的介绍

关于DD市WW区统筹推进农村土地制度改革试点工作情况的介绍

在农村土地制度三项改革延续期，延边州各位领导到WW调研工作和传授经验，我们表示真诚的欢迎，下面，受区委、区政府委托，我将有关情况介绍如下：

WW处于DD和吉林两大城市之间，处在哈长城市群和长吉经济带的交汇区上，是“一带一路”战略的重要节点、长吉图战略的支撑腹地、长吉一体化的联带枢纽。区域幅员面积平方公里，其中耕地万公顷，建设用地*万公顷。2014年10月撤市设区，下辖13个街道、2个建制镇、2个民族乡，总人口85万人。截止2018年末，全区GDP达到*亿元，比上年增*%；固投完成*亿元，比上年增*%以上；一般预算全口径财政收入*亿元；地方级收入*亿元；城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别实现*万元和*万元，分别增长7%和8%。经济总量、财政收入、固投处于全省县域先进行列。2017年县域经济考核全省第三、DD第一，2018年绩效考评DD县域第一。

正是由于WW经济社会发展的势头持续向好、发展动力不断增强，近年来先后承担了多个国家级的试点任务，其中，农村土地制度改革是分量最重的。

按照*关于授权国务院在XX大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定、原国土资源部关于印发《*》文件精神，WW区于2015年初开展农村集体经营性建设用地入市改革试点工作；2016年9月21日原国土部召开的统筹协调推进农村土地制度改革会议后，开展农村土地征收改革试点工作；2017年底，按照原国土部要求，又开展农村宅基地改革试点工作。三项改革试点相继在WW区落地后，我们以高度的政治责任感，不断解放思想，创新思维，坚持在底线之上、授权之下，积极稳妥、扎实有序地推动试点工作，取得了一些成果。

一、集体经营性建设用地入市试点情况

集体经营性建设用地入市试点改革的任务：完善农村集体经营性建设用地产权制度，明确农村集体经营性建设用地入市主体、范围和途径，建立健全市场交易规则和服务监管制度，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，推动建立城乡统一的建设用地市场，使市场在土地资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度。

截止目前，WW区集体经营性建设用地入市地块已完成35宗地，总用地面积为28.4公顷，入市地块总成交价款为3994万元；入市净收益为2718万元，其中上缴国家收益调节金为1318万元，集体收益为1400万元。试点过程中，我们注重抓了五个关键：

（一）明确工作思路，坚持正确方向

一是紧密结合实际，积极而为推进改革。与南方发达地区相比，WW无论是农民还是企业，都普遍缺乏市场意识，入市意愿都不是很高，集体经营性建设用地市场有待发育。针对这一情况，坚持以产业项目为载体，加强入市引导，着力进行市场培育，努力探索建立符合WW实际的集体经营性建设用地市场体系。二是统筹全域情况，整体同步推进改革。把全区所有乡镇街道全部纳入改革试点范围，区别不同情况，因地制宜，灵活施策，同时起步，重点突破，确保试点工作均衡发展，同时切实防止试点工作碎片化。三是强化制度设计，稳妥有序推进改革。统筹兼顾政府、集体和农民利益，制定试点工作技术路线、具体工作目标和19个入市改革文件，细化调查研究、完善基础、制定规则、入市交易等各方面工作，使之交叉融合、统筹推进，确保改革取得实效，切实增加改革红利。

（二）深入调查研究，打牢改革基础

一是查清农村集体经营性建设用地分布、权属、利用现状等情况。改革之初，我们经调查统计全区共有存量农村集体经营性建设用地218宗、面积193公顷。在深入调查基础上，逐宗上图、入册，建立了拟入市地块的数据库。二是与产业发展相结合研究入市需求。我区从产业发展角度，对全区入市需求情况进行了调查研究，深入分析了各乡镇街产业特点和经济发展水平，努力寻找产业发展与入市需求的结合点，着重分析研究了各乡镇街产业发展和入市需求问题。目前WW正处于大开发大建设时期，现有的经济开发区、工业集中区建设用地日趋紧张，要想开发产业项目，必然向农村集体经营性建设用地拓展空间，搭建新的项目平台，只要有产业，就会有入市需求，只要有入市需求，就会有市场。为此，我区坚持一手抓产业的培育，一手抓农村集体经营性建设用地的市场开拓，在开发区项目摆放上，尽量向农村集体经营性建设用地引导，实现产业发展与入市需求紧密结合、相互促进。三是探索适合的入市方式和途径。原国土资源部明确了农村集体经营性建设用地直接就地入市、调整到产业集中区入市和城中村地块整治后入市这三条途径，具有很强的现实性和操作性。我区经过认真研究，认为最有效的途径是直接就地入市，这也符合先易后难的原则。为此，从研究制定具体操作流程和实施办法、选择直接就地入市地块几个方面，做了大量工作，通过直接就地入市的工作实践，积累经验。四是加快健全城乡规划体系。根据入市需要，在我区农村集体经营性建设用地入市试点工作取得明显成效基础上，省厅为帮助我区补上村土地利用规划未实现全覆盖的短板，解决制约试点工作深入开展的问题，将集体经营性建设用地入市试点村土地利用规划编制经费列入了厅2017年度项目经费预算，并积极协调省财政部门批复80万元作为村土地利用规划编制经费。在省厅的大力支持下，我们全力推进村土地利用规划编制工作，目前，31个村土地利用规划编制已完成，上报DD市局待批复。五是建立城乡统一的基准地价体系。在城市基准地价管理的基础上，采取符合客观实际的样点法，评估农村集体建设用地基准地价，以2015年11月1日为估价基准日，设定土地开发程度为“三通一平”，设定不同用途平均容积率，法定土地使用最高出让年期条件下的集体建设用地使用权价格，建立了覆盖全域、与国有土地相衔接的集体建设用地基准地价体系。

（三）坚持改革创新，积极破解难题

一是破解了入市主体问题。按照原国土部印发的《实施细则》要求，入市主体为农村集体经济组织或村民委员会，南方经济发达地区多以农村集体经济组织为入市主体。WW还属于欠发达区域，农村集体经济组织发展不完善，我们确定由村民委员会代行集体经济组织职能为入市主体，探索制定了村委会民主议事程序“七步”工作法：即村民委员会提议、村“两委”联席会议商议、乡镇（街道）党委审批、党员会议审议、议案公开、村民会议或村民代表会议决议、结果公开。在入市过程中，由村民委员会与土地使用者签订土地出让合同，充分发挥村民自治能动性，最大程度地体现农民意愿。二是破解了引导改革问题。鉴于我区经营性建设用地量很少，市场潜力有限的实际，一方面加强政策宣传，反复说明入市效益，不断提高入市主体的思想认识；另一方面，努力寻找合适地块，寻找产业发展与入市需求的结合点，在项目摆放上，尽量向农村集体经营性建设用地引导，实现了35宗地块成功入市，企业对采取“入市”方式用地非常满意。三是破解了增值收益调节金分配比例问题。我区集体建设用地市场不活跃，在入市之初，交易案例很少，没有充足的数据测算调节金比例，我们参照土地征转用出让后政府取得的纯收益数据，按土地纯收益测算入市过程中土地增值收益调节金的比例，确定工业仓储按50%收取，商业按60%收取。随着改革不断深入，入市地块增加，我们发现，不同区位、不同等级、不同用途的地块价格有较大差别，原有的比例不适应实践需要。我们立即着手进行了入市土地增值收益分配比例专题研究。商业用地按土地级别高低从50%-30%不等，工业用地按级别高低从50%-20%不等；租赁方式用地按20%-35%不等。四是探索了市场交易规则和监管制度。参照国有建设用地市场交易规则，制定了《DD市WW区农村集体经营性建设用地入市管理办法》，形成城乡统一的建设用地市交易规则。同时对土地入市的开发利用，同样按照与国有建设用地相同的用地、产业、环保政策标准进行监管。五是探索了完善产权制度问题。为顺利推进农村集体经营性建设用地入市，明确土地权属，制定了《DD市WW区农村集体经营性建设用地入市土地确权登记办法》，并完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。

（四）依托有利条件，推进就地入市

采取就地入市途径，比较符合入市主体入市意愿，我们本着先易后难的原则，主要采取了两种方式：

一是协议出让。比较典型的是沐石河街道杨树村老村舍地块。该地块出让面积4033平方米，出让总价款391201元，政府收取土地增值收益调节金12.21万元，该款项已全部收缴到位（该地块基准地价95元/平方米，评估地价97元/平方米，土地开发成本36.45元/平方米，出让收益60.55元/平方米，政府土地增值收益调节金60.55元/平方米*50%*4033平方米＝12.21万元）。

二是挂牌出让。比较典型的是卡伦湖街道魏家村老砖厂地块。该地块严格按“七步工作法”开展民主议事程序，召开了拥有入市地块出让总面积7.804公顷的87%土地所有权（6.804公顷）魏家十社的群众代表会，以户为单位，进行了签字。该社共有69户农民，签字同意入市的户数为53户，同意率为77%，超过2/3法定人数，获得通过。然后，又经村两委会议提议，街道办事处党委会审议，村党员会评议，全村村民代表会审议等程序和步骤，获得通过，最终形成入市的决议，同时经过相关的公示环节，没有异议。该地块的入市方案已于2016年6月26日经区人民政府批准，6月27日通过吉林日报发布挂牌公告，7月17日进行挂牌，7月27日由DD玛莎建筑材料有限公司WW分公司摘牌竞得。出让价款总额为1304.712万元，其中出让净收益为579.2909万元、政府收取土地增值收益调节金为289.6454万元、村集体收益为289.6454万元，政府收取出让金契税为65.2356万元。

（五）积极创造条件，推进调整入市

调整入市在操作上比就地直接入市复杂，在省厅指导下，我们主要抓了4项工作，也取得了重要进展：

1、制定文件。在借鉴浙江德清异地调整入市经验的基础上，我们制定了《DD市WW区集体经营性建设用地调整入市试行管理办法（草稿）》。内容包括：总则、周转指标管理、相关配套政策、项目申报和审批、土地整理复垦、监督检查等。总的原则是：要有别于城乡建设用地增减挂钩试点管理办法，在坚持区政府主导，乡镇街道办事处具体执行、先垦后占，保证建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，简化项目申报和审批手续，具体为周转指标的确定、归还、使用，拆旧区的复垦整理、检查验收，建新区占地的批准，打捆一次性由市自然资源局审定，DD市政府批准。项目组卷报批时，要有详实的拆旧成本和建新出让收益的计算报告，要确保有收益；要确定合理的土地增值收益分配比例，即国家、拆旧区、建新区的分配比例。

2、摸底调查。摸底查清我区域范围内废弃砖厂等工矿废弃地基本情况。我区共有废弃砖厂7处，占地面积24.52公顷，作为拆旧区候选地块。踏查筛选区位好、宗地配套设施相对齐全、地上附着物相对较少、比较有市场吸引力的地块作为建新出让地块。

3、完善手续。在乡村规划上没有达到全覆盖的情况下，由住建部门对拟调整入市地块采取一事一议的形式，单独对拟入市地块编制规划，出具规划设计条件。同时，还积极推进了项目的组卷申报、批复，拆旧区的复垦整理、检查验收，民主议事程序的开展、建新地块的挂牌出让等项工作。

4、推进入市。我们主要采取拆旧建新办法，最先推进的调整入市地块入市交易，比如拆旧区是胡家乡罗古村砖厂，建新区是卡伦魏家村（吉林省翼加空调设备有限公司），出让面积6567㎡，出让价款1853710元（130元/㎡），复垦费98505元（15元/㎡），政府土地增值收益调节金175995元（26.8元/㎡）。出让日期2016年12月26日。

二、宅基地制度改革情况

宅基地制度改革改革任务：以切实保障和维护农民宅基地权益为出发点，完善宅基地权益保障和取得方式，探索宅基地有偿退出机制，完善宅基地管理制度，建立健全“依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出”的农村宅基地制度。主要抓了五个方面工作：

（一）制定宅基地改革文件。根据宅基地改革的要求，制定了《WW区农村宅基地使用权流转管理暂行办法》、《WW区农村宅基地有偿使用管理暂行办法》、《WW区宅基地及房屋租赁使用权登记办法》等6个宅基地制度改革配套文件。

（二）调查宅基地现状。全区农村总户数137415户，宅基地总数125547宗，面积8708公顷。一户一宅123638户；一户多宅954户，占总户数0.7%。常年居住房屋114098户；闲置房屋11286户，倒塌房屋452户，闲置和倒塌占9%。由于宅基地改革留给我们的时间有限，我们选定土们岭马鞍山村、苇子沟新开村、龙嘉挖铜村3个村为试点村，进行重点指导。

（三）探索完善宅基地有偿使用和农村宅基地三权分置机制。一是严格落实农村宅基地“一户一宅”、面积法定的管理制度，对一户多宅和超占宅基地的建立有偿使用机制。目前，全区954户一户多宅的，已由所在村委会下发收取有偿使用收费通知单。二是加强农村宅基地“三权分置”宣传，让村民真正了解“三权分置”的意义，明白宅基地“三权分置”的重点不是买卖宅基地，而是在坚持宅基地所有权属于农民集体、资格权属于集体经济组织成员的基础上，鼓励放活宅基地的使用权，并通过多种方式，使宅基地能够更好地得到利用，充分发挥其权益功能。为保护使用权人的权益，制定了《WW区宅基地及房屋租赁使用权登记办法》，已发放《宅基地及房屋租赁使用权证书》28本，办理宅基地使用权抵押51宗。

（四）推进宅基地自愿有偿退出改革。WW区委、区政府利用宅基地制度改革试点政策和城乡建设用地增减挂钩政策，通过对全区部分村、社调研，已形成《关于运用农村宅基地制度改革试点政策支持实施乡村振兴战略有关情况的报告》，在此基础上，拟订了《深化农村宅基地制度改革开展农村闲置宅基地资源有效利用工作实施方案》。目前闲置宅基地有偿退出工作，已在我区其塔木镇各村有序开展，通过有偿退出机制的实施，既能使自愿有偿退出宅基地的农民受益，也能为WW增加建设用地指标,解决增减挂钩问题，剩余指标可以通过省厅交易平台获得收入，达到农民获利，财政增收。现在通过对其塔木镇11个村的调查，有408户自愿有偿退出宅基地农户，经测绘复垦项目区总面积达86公顷，预计需投资8600万元。

（五）下放存量建设用地宅基地审批权。农民建房申请使用存量建设用地的，审批权已下放到乡镇政府街道办事处审批，即由村委会提出分配方案，乡（镇）政府、街道办事处审批。现已审批存量宅基地178件。

三、农村土地征收制度改革情况

农村土地征收制度改革改革任务：探索缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，健全“程序规范、补偿合理、保障多元”的农村土地征收制度。突出抓了四项工作：

（一）探索研究制定土地征收制度。借鉴先期试点地区的经验，在省厅指导下，制定出台了土地征收目录、土地征收程序实施办法等8个规范性文件。在制定土地征收目录时，我们对公共利益的范围有所突破，除了能够直接认定为公共利益的用地外，将“为实施城市规划进行成片开发建设需要的用地”也列入征收土地目录中。

（二）探索完善土地征收程序。土地征收报批前，开展拟征收土地现状调查，进行权属确认。土地征收准备阶段，建立民主协商机制，全面如实告知补偿标准、安置途径等事宜。土地征收过程中，充分发挥基层组织在征地补偿安置争议方面的调解作用，对调解无效的通过行政复议或行政诉讼方式解决。土地征收批复后，及时发布征收公告，接受社会监督。

（三）探索增值收益核算及分配。根据2014－2016年土地征收转用台账和供地台账，测算平均土地增值收益为76.6元/㎡。在收益76.6元/㎡中，农民个人分得收益为5.5元/㎡，用于社保支出；剩余71.1元/㎡元（国家新增费20.4元/㎡、计提资金32元/㎡、区级可支配18.7元/㎡）收益为国家分得；农村集体在土地增值收益中没有直接参与分配，所获得收益为计提资金留给地方部分和国家在新增费中回拨给地方的高标准基本农田建设资金共35元/㎡（农业土地开发资金留6.7元/㎡、农田水利建设资金留3.4元/㎡、教育资金留4.5元/㎡、回拨新增费20.4元/㎡），国家分得收益中最终剩余收益为36.1元/㎡。为此，土地增值收益分配中国家、集体、个人所占收益分配比例为47:46:7，实现了改革共赢，红利共享。

（四）探索建立被征地农民多元保障机制。根据社会经济发展和改革的要求，旱地补偿标准由原来34.5元/㎡提高到49元/㎡，水田补偿标准由原来36.8元/㎡提高到57元/㎡。征地中涉及农民住房的，采取货币补偿、安排宅基地、提供安置房等多种补偿安置方式，以保障农民的长久生计。

截止2019年末，按征地制度改革要求，上报审批了30个批次，面积442.6公顷，用于公共管理与公共服务、交通运输、商住项目用地。其中，2017年审批了15个批次，面积271.8公顷，2018年审批了15个批次，面积170.8公顷。

四、土地制度改革促进地方经济发展情况

农村土地制度改革试点的目的，主要是创造可复制、利推广的经验，制定适合经济发展的政策制度，通过四年来的改革试点工作，我们认为基本达到了预期目标。

（一）促进了全区市场经济培育发展。通过改革，我区健全了城乡统一的地价体系，2016年相继发布了新一轮城镇基准地价更新与平衡结果，农村建设用地基准地价成果，进一步完善了土地价格形成机制。通过改革，促进了城乡要素有序流动，集体土地可以入市，工商资本向农村流动免除了后顾之忧，促进了城乡要素平等交换、自由流动，增加了农民和农村集体经济组织收入，推动构建城乡协调发展的体制机制。通过改革，进一步强化了产权保护意识，企业依法公平使用生产要素、公平参与市场竞争、同等受到法律保护的呼声更加高涨，对于坚持和完善基本经营制度，完善现代市场体系建设具有重要的意义。

（二）积累了全面深化改革的宝贵经验。农村土地制度改革丰富了改革的方法论。我区采用谋划总体路径、局部地块试验、总结提炼经验、发布政策文件的形式，更加注重改革的系统性、整体性、耦合性，坚持超前思维、提前谋局，实现了摸着石头过河与加强顶层设计的辩证统一。农村土地制度改革促进了我区其他领域配套改革。农村集体产权制度改革、城乡规划体系改革、农村金融改革等等，每一项改革都对其他改革产生了重要影响，每一项改革又都需要其他改革协同配合，在推进农村土地制度改革试点过程中，我们更加注重改革的互相促进、良性互动、整体推进、重点突破，最大限度地释放改革综合效应。农村土地制度改革提高了处理改革发展稳定关系的能力。这次农村土地制度改革，涉及国家、集体和个人利益的分配，社会各方关注度高，敏感性强，特别是农民和村集体对此更加关心。为此，我们坚持改革、发展、稳定的统一，更加注重改革的力度、发展的速度和社会可承受程度的有机结合，更加关注社会稳定，减少上访和行政诉讼，争取改革效果让国家放心，让人民满意，也让政府承受得起。

（三）在供给侧结构性改革方面发挥了重要作用。一是拓宽了土地供应渠道。过去单一的国有土地供应，在城市建设资金筹集方面发挥了重要作用，但是渠道狭窄，从征收转用、拆迁储备到定价出让由政府一家垄断，降低了行政效率。现在，土地供应主体转变为政府、集体两个渠道，促进了市场化配置土地资源。企业可以直接与村集体对话，采取招拍挂、协议出让和租赁等方式获得土地，增强了主动性和灵活性。二是降低了企业成本。入市改革减去征收、储备等一系列程序，企业实现早拿地、早建设、早投产、早收益。比如我们招引的忆江南旅游度假村项目，地块评估价款300多万元，但是企业没有能力一次性缴纳出让价款，经双方协商，拟采取租赁方式进行入市交易，租期15年、租金79万。这样，企业不仅能顺利获得土地使用权，而且可以缩短取得时间，大幅降低制度性交易成本和土地取得成本。三是增加了农民收入。按照征地制度改革和经济发展的要求，我们公布实施了新的征地补偿标准，旱田由原来的34.5元/㎡提高到49元/㎡，提高50%；水田由原来36.8元/㎡提高到57元/㎡，提高54%。四是补齐农村发展短板。比如湾谷速冻食品有限公司，通过入市取得建设用地使用权，扩大了生产规模，吸纳了附近50位农民就业，与农户签订1500亩种植合同，附近村民平均增收5000元，促进农业提效、农民增收、农村小康。

综上所述，WW作为农村土地制度改革试点地区，感到改革的任务落实的很坚巨，四年多，尽管付出了很多心血和努力，取得了一些成果，但与国家和省里对改革的期望和要求还有距离。所以，在我们将改革成果与你们分享的同时，也希望你们把农村土地管理方面的经验、做法传授给我们，共同学习，共同提高。

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